Das gemeinsame Eigenheim ist für viele Ehepaare nicht nur der Mittelpunkt des familiären Lebens, sondern auch der mit Abstand wertvollste Vermögenswert. In Deutschland liegt die Wohneigentumsquote bei Familien mit Kindern bei über 50 %; im Rahmen einer Trennung entfällt der Großteil des auseinanderzusetzenden Nettovermögens regelmäßig auf das gebundene Immobilieneigentum.[1]
So emotional aufgeladen der Erwerb oder Bau des Hauses einst war, so nüchtern und rechtlich komplex gestaltet sich dessen Auseinandersetzung im Trennungsfall. Da sich eine Immobilie im Gegensatz zu Bankguthaben nicht einfach teilen lässt, stehen Ehegatten vor existenziellen Fragen: Wer darf im Haus wohnen bleiben? Wer haftet für den laufenden Kredit? Und wie lässt sich eine wirtschaftlich ruinöse Versteigerung vermeiden?
I. Ehewohnung, Zuweisung und Nutzungsentschädigung (§ 1361b BGB)
Mit der Trennung stellt sich unmittelbar die Frage nach der Nutzung der Ehewohnung. Kommt keine Einigung zustande, kann die Wohnung (ganz oder teilweise) einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, wenn dies zur Vermeidung einer unbilligen Härte erforderlich ist (§ 1361b Abs. 1 BGB). Dies kann im Hauptsacheverfahren oder im Wege der einstweiligen Anordnung erfolgen; typische Gründe sind etwa häusliche Gewalt, gravierende Konflikte oder der Schutz des Kindeswohls. Für die Zeit nach der Scheidung gelten die besonderen Maßstäbe des § 1568a BGB.
Zieht ein Ehegatte aus einer im Miteigentum stehenden Immobilie aus und nutzt der andere sie allein, kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht (§ 1361b Abs. 3 S. 2 BGB). Deren Höhe orientiert sich regelmäßig am objektiven Mietwert des genutzten Anteils, steht aber unter Billigkeitsgesichtspunkten (Anrechnung auf Unterhalt, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, Dauer der Trennung). Die Vergütung wird grundsätzlich erst ab ausdrücklicher Geltendmachung geschuldet; eine rückwirkende Forderung ist regelmäßig ausgeschlossen (BGH, 05.03.2008 – XII ZR 22/06).[2] Unterhaltsrechtlich wird in der frühen Trennungsphase häufig ein reduzierter, „subjektiver“ Wohnvorteil angesetzt; eine gesonderte Nutzungsentschädigung kann damit verrechnet werden.
II. Behalten, Verkaufen oder Realteilung: Die Verwertungsoptionen
Steht das endgültige Scheitern der Ehe fest, müssen die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie dauerhaft entflochten werden. In der Praxis kommen im Wesentlichen drei Wege in Betracht:
- Übernahme durch einen Ehegatten (Behalten): Ein Ehegatte übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen gegen Ausgleichszahlung (unter Berücksichtigung von Restschulden und ggf. Zugewinnausgleich); erforderlich ist ein notarieller Übertragungsvertrag. Die finanzierende Bank muss der Entlassung des ausscheidenden Ehegatten aus der Schuld zustimmen.
- Freihändiger Verkauf: Reicht die Bonität für eine Übernahme nicht aus, ist der Verkauf an Dritte oft die wirtschaftlich vernünftigste Lösung. Der Erlös tilgt vorrangig die Darlehensrestschuld und etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen; ein Überschuss wird nach den Eigentumsquoten verteilt.
- Realteilung / Begründung von Wohnungseigentum: Geeignete Objekte können nach § 8 WEG in rechtlich selbständige Einheiten aufgeteilt werden (Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Notar/Grundbuch). Jeder Ehegatte erhält Alleineigentum an einer Einheit; bauliche Trennbarkeit ist Voraussetzung.
- Achtung – Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG): Scheitert eine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie führt häufig zu Wertverlusten (Kosten, Untergebote) und sollte nach Möglichkeit vermieden werden.
III. Die Tücke im Hintergrund: Gesamtschuldnerische Haftung beim Immobiliendarlehen
Haben beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterzeichnet, haften sie gegenüber der Bank als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Das gilt unabhängig davon, wer ausgezogen ist oder intern die Raten tragen soll; bei Zahlungsausfall kann die Bank den vollen Betrag von einem Ehegatten fordern.
Ein automatischer Anspruch auf Entlassung aus der Schuld besteht nicht; die Bank stimmt nur zu, wenn die Bonität des verbleibenden Schuldners ausreicht oder Sicherheiten gestellt werden. Leistet ein Ehegatte nach der Trennung allein auf Zins und Tilgung, steht ihm im Innenverhältnis grundsätzlich Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB zu, soweit die Zahlung nicht bereits über Nutzungsentschädigung oder Trennungsunterhalt kompensiert ist (BGH, 06.10.2010 – XII ZR 10/09).[3]
IV. Unterstützung durch unsere Kanzlei
Die Auseinandersetzung einer Immobilie im Rahmen von Trennung und Scheidung birgt erhebliche wirtschaftliche Risiken. Wir entwickeln mit Ihnen tragfähige Lösungen: von der Zuweisung der Ehewohnung und der Sicherung von Nutzungsentschädigungsansprüchen über die Verhandlung mit Banken bis zur Vermeidung einer verlustträchtigen Teilungsversteigerung – einschließlich sachgerechter Scheidungsfolgenvereinbarungen.
[1] Statistisches Bundesamt (Destatis), Mikrozensus – Wohnen in Deutschland; Baufi24-Studie, Eigentumsquote bei Familien. [2] BGH, Urteil vom 05.03.2008 – XII ZR 22/06 (Zur Geltendmachung, Billigkeit und Anrechnung der Nutzungsentschädigung; Rechtsgrundlage § 1361b Abs. 3 S. 2 BGB); MünchKomm-BGB/Weber-Monecke, § 1361b Rn. 22 ff. [3] BGH, Urteil vom 06.10.2010 – XII ZR 10/09 (Gesamtschuldnerausgleich § 426 BGB bei Ehewohnung); BeckOK BGB/Veit, § 1361b Rn. 30 ff.
